많은 사람들이 일반적으로 부동산 구매 시 대출을 많이 이용하고 있어요. 그럴 때마다 생소한 경제 용어들이 나와서 '내가 돈을 빌릴 수 있는건가? 얼마까지 가능한 거야?' 라고 생각하곤 하는데요. 오늘은 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보겠습니다.
1. LTV (Loan To Value Ratio)
말 그대로 가치 대비 빌릴 수 있는 돈의 한도라고 생각하면 돼요. 집을 사기 위해서는 일반적으로 흔히 '주담대'라고 불리는 주택담보대출을 가장 많이 받아요. 내가 살 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것인데 이 경우 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지가 LTV라 해요. LTV는 2022년 3분기부터 생애 최초 주택 구입자들에 한하여 80%까지 확대가 되었다고 해요.
| LTV 계산법 : 은행 대출이 가능한 금액 / 담보주택의 실제가치 * 100 |
예를 들어 내가 만약 5억 원의 집을 사기 위해 집을 담보로 4억 원을 빌렸다면 LTV는 80%가 된다고 볼 수 있어요.
2. DTI (Debt To Income)
소득 대비 빚을 갚을 수 있는 능력이라고 생각하면 돼요. 다시 말해 대출 신청자의 경제적 능력에 따라 대출금액을 정하는 방법이라고 볼 수 있어요. 기존 DTI 계산법과 함께 2018년부터는 다주택자들의 과도한 대출을 통한 투기를 규제하기 위한 목적으로 새로운 DTI 계산법이 나왔어요. 다만 DTI와 새로운 DTI를 취급하고 있는 은행이 각각 다르다고 하니 이용하시는 은행에 직접 문의하셔야 돼요.
| DTI 계산법 : (연간 갚아야 할 주택 대출의 원리금 + 기타 대출이자(원금은 미포함)) / 연 소득 * 100 신 DTI 계산법 : (모든 주택담보대출의 원리금 + 기타 대출이자) / 연 소득 * 100 |
예를 들어 내가 연 소득이 5천만 원일때 DTI를 60%까지 적용한다면 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원리금이 3천만 원 이내이면 가능하다는 것이라고 볼 수 있어요.
3. DSR (Debt Service Ratio)
가지고 있는 모든 빚을 기준으로 돈을 빌릴 수 있는 최대한도를 정하는 것이라고 생각하면 돼요. 여기서 가지고 있는 모든 빚은 주택담보대출뿐만 아니라 학자금 대출, 신용카드 미납금, 자동차 할부, 마이너스 대출(마이너스 대출은 빌린 금액이 아닌 사용 가능한 마이너스대출 한도 금액을 말해요), 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 말해요. 즉 이 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연 소득 대비 어느 정도 비율까지 대출 받을 수 있는지를 말하는 것이에요.
| DSR 계산법 : (연간 갚아야 할 모든 주택담보대출의 원리금 + 기타 모든 부채의 연간 원리금) / 연 소득 * 100 |
2022년 7월부터 총 대출 금액이 1억 원을 넘으면 DSR 40%까지만 대출을 받을 수 있도록 규제가 적용되었어요. 다시 말해 1년간 갚아야 할 원리금이 연 소득의 40%가 넘어가면 대출을 받을 수 없다는 뜻이에요. 이는 과도한 부채로 인해 상환 금액의 부담이 커지는 것을 예방하기 위한 역할을 하고 있어요. 단 전세 대출, 중도금 대출, 소액 신용 대출은 제외된다고 하니 참고하세요.
4. 주택담보대출을 받기 위해 알아야할 사항 몇가지
부동산을 구입하기 위해서는 일단 그 지역이 규제 지역인지 아닌지를 알아야 돼요. 크게 투기지역, 투기과열지역, 조정 대상지역, 비규제지역으로 나뉘고 있어요.
4-1 무주택자, 1주택자는 LTV 50% 적용
기존 LTV 규제는 보유 주택이나 규제지역, 주택 가격별로 차등적으로 적용되고 있었어요. 이 LTV 규제가 2023년부터는 무주택자와 기존주택을 팔고 새집으로 이사 가는 1주택자 모두 50%로 단일화되었어요. 단 다주택자는 현행 규제가 유지된다고 해요. 또한 생애 최초 주택 구입자들은 규제지역 여부와 상관없이 9억 원 이하 주택에 대해 LTV 80%까지 적용돼요.
4-2 다주택자도 LTV 30% 대출 가능
원래 다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없었어요. 이제는 LTV 30%까지 주택을 구입하기 위한 목적으로 대출을 받을 수 있다고 해요.
4-3 지역별 DTI
- 투기지역과 투기과열지구는 DTI 40%를 적용해요. (서울 강남, 송파, 서초, 용산구)
- 조정 대상 지역은 DTI 50%를 적용하고 그 외 지역은 60%가 적용돼요.
- 생애 최초 주택 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부와 관계없이 60%로 완화되었다고 해요.
4-4 DSR 적용 여부
2023년부터 LTV, DTI 규제가 완화되었지만 여전히 1억 원 넘게 대출받을 때 DSR 40% 규제는 유지되기 때문에 잘 계산해서 대출을 받으셔야 돼요.
- 각종 계산기 모음
DTI, DSR 계산기 http://부동산계산기.com/DSR
지금까지 주택담보대출을 받기 위한 용어들과 계산 방법에 대해 알아보았어요. 처음에는 생소하지만 부동산을 사기 위해 커다란 돈을 투자한다면 이러한 경제 용어들과 친해질 필요가 있어요. 잘 알아두셨다가 부동산을 구입하실 때 도움이 되길 바라며 글 마칠게요.
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